Regelgeving & Veiligheid
Okupas aan de Costa Blanca.
Angst, feiten en wat u kunt doen.
Regelgeving & Veiligheid · Maart 2026
U bezit een woning aan de Costa Blanca. U bent er niet altijd. En u heeft de verhalen gehoord: krakers die uw slot vervangen, maanden durende rechtszaken en een machteloos gevoel. Maar klopt dat beeld nog? Spoiler: de wet is ingrijpend veranderd.
Wat zijn okupas precies?
Okupas is de Spaanse term voor personen die zonder toestemming een woning in bezit nemen. Het is een fenomeen dat in heel Spanje voorkomt, maar vooral in grote steden als Barcelona en Madrid voor de meeste overlast zorgt. Aan de Costa Blanca komt het relatief minder voor, maar het risico is er — met name bij woningen die langere tijd leegstaan.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen twee situaties:
| Type | Wat is het | Juridische route | Snelheid |
|---|---|---|---|
| Okupación (kraken) |
Iemand breekt in en neemt uw woning in bezit zonder enig recht | Strafrechtelijk — snelrecht | 48 uur – ca. 15 dagen |
| Inquiokupación (huurder betaalt niet) |
Een huurder stopt met betalen of weigert te vertrekken na afloop van het contract | Civielrechtelijk — regulier | Maanden |
Dit onderscheid is cruciaal: de nieuwe anti-kraakwet geldt alleen voor echte okupas — niet voor huurders die niet betalen. Die laatste groep valt nog steeds onder het civiele recht en kent langere procedures.
De nieuwe anti-kraakwet: wat is er veranderd?
Op 3 april 2025 trad een ingrijpende hervorming van de Ley de Enjuiciamiento Criminal (Wetboek van Strafvordering) in werking, opgenomen in de Ley Orgánica 1/2025 (gepubliceerd in het BOE op 3 januari 2025). Dit is geen losstaande wet, maar een aanpassing die de afhandeling van kraakzaken fundamenteel versnelt. De vier belangrijkste veranderingen:
1. Snelrecht in 15 dagen
Kraakzaken worden nu behandeld als juicio rápido (snelrechtprocedure). Het doel is dat de verdachte binnen 72 uur wordt opgeroepen en dat de rechter binnen 15 dagen na de aangifte uitspraak doet. Voorheen kon dit tot twee jaar duren.
2. Ontruiming binnen 48 uur bij betrapping
Wordt de kraak binnen 48 uur ontdekt (flagrante delicto), dan mag de politie direct ingrijpen en de krakers verwijderen — zonder rechterlijk bevel. Dit maakt snel handelen essentieel.
3. Zwaardere straffen
Kraken kan nu leiden tot twee jaar gevangenisstraf. Bij geweld of intimidatie loopt dit op tot vier jaar. Georganiseerde kraak wordt als serieus misdrijf behandeld.
4. Geen vertraging meer door ‘kwetsbaarheid’
Voorheen konden krakers de procedure vertragen door zich op sociale kwetsbaarheid te beroepen. Onder de nieuwe wet worden kraakzaken strafrechtelijk behandeld en is een kwetsbaarheidstoets niet langer vereist voordat ontruimd wordt.
De nieuwe wet stuurt een helder signaal: Spanje beschermt eigendomsrecht. Kraken is een misdrijf, geen civiel geschil.
Hoe werkt het in de praktijk?
De theorie klinkt goed — maar de praktijk kent nuances. Hier de tijdlijn zoals die nu geldt:
Ontdekking en aangifte. U of uw contactpersoon ontdekt de kraak. Bel direct de politie (112). Bij betrapping op heterdaad kan de politie onmiddellijk ontruimen.
Strafrechtelijke aangifte. U dient een denuncia in bij de politie of het gerecht, met eigendomsbewijs (escritura). Het snelrecht wordt geactiveerd.
Voorgeleiding. De kraker wordt opgeroepen om voor de rechter te verschijnen (beoogd binnen 72 uur).
Uitspraak en ontruiming. De rechter doet uitspraak (wettelijk streven: binnen 15 dagen). Kan de kraker geen geldig huurcontract of toestemming aantonen, dan volgt ontruiming.
Let op: in de praktijk zijn veel rechtbanken in Spanje overbelast. De wet belooft 15 dagen, maar juristen waarschuwen dat de daadwerkelijke doorlooptijd langer kan zijn — afhankelijk van de regio en de specifieke zaak. In ons werkgebied (Alicante-provincie) zijn de ervaringen tot nu toe overwegend positief.
Allanamiento vs. usurpación: wat is het verschil?
De Spaanse wet maakt onderscheid tussen twee vormen van kraak, en dat onderscheid is belangrijk voor uw situatie:
Allanamiento de morada (art. 202 Código Penal) betreft het kraken van iemands hoofdverblijf — de woning waar u woont of waar u regelmatig verblijft. Dit wordt het zwaarst bestraft en geeft de snelste ontruimingsmogelijkheden.
Usurpación (art. 245 Código Penal) betreft de bezetting van een woning die niet uw hoofdverblijf is — zoals een tweede woning of woning. Dit is het scenario dat voor de meeste eigenaren aan de Costa Blanca relevant is. De goede nieuws: onder de nieuwe wet vallen ook deze zaken onder het snelrecht.
Anti-okupa bedrijven: mag dat en wat doen ze?
In Spanje zijn de afgelopen jaren tientallen empresas de desokupación ontstaan — bedrijven die beloven uw woning sneller terug te krijgen dan de rechter. Bekende namen zijn Desokupa, Serviokupas en Okupas Fuera. Maar mag u zo’n bedrijf inhuren? En wat doen ze precies?
Wat ze doen: het typische proces begint met een juridische beoordeling van uw zaak. Vervolgens gaan medewerkers naar de woning voor onderhandeling en bemiddeling met de krakers. Als dat niet werkt, kan een zogenaamd control de acceso worden ingezet: beveiligingspersoneel houdt de ingang in de gaten zodat de krakers na het verlaten van de woning niet meer terug kunnen. Sommige bedrijven bieden ook juridische begeleiding en coördinatie met politie en rechtbank.
Kosten: reken op €1.800 tot €3.000+ per zaak, afhankelijk van complexiteit, locatie en duur.
Is het legaal? Dit is het grijze gebied. De bedrijven zelf zijn niet illegaal — ze mogen bestaan en u mag ze inhuren. Maar hun methoden liggen regelmatig onder het vergrootglas van de rechter. Meerdere rechtbanken (waaronder de Audiencia Provincial de Madrid en Barcelona) hebben medewerkers van anti-okupa bedrijven veroordeeld voor dwang (coacciones) en intimidatie. De grens is als volgt:
Mag wel
Onderhandelen, bemiddelen, juridisch adviseren, samenwerken met politie en rechter, en beveiligingspersoneel inzetten via een erkend beveiligingsbedrijf (conform de Ley 5/2014 de Seguridad Privada).
Mag niet
Dreigen, intimideren, fysiek geweld gebruiken, sloten forceren terwijl er mensen binnen zijn, of krakers op andere wijze dwingen te vertrekken. Dit kan leiden tot vervolging voor dwang (art. 172 Código Penal) — en dan wordt u als opdrachtgever mogelijk mede-aansprakelijk.
Ons advies: met de nieuwe snelrechtprocedure (beoogd 15 dagen) is de juridische route inmiddels veel sneller dan voorheen. De noodzaak om een anti-okupa bedrijf in te schakelen is daarmee aanzienlijk afgenomen. Investeer liever in preventie en een goede advocaat dan in een bedrijf dat in een juridisch grijs gebied opereert. Als u toch een desokupación-bedrijf overweegt: controleer of ze werken met erkend beveiligingspersoneel, vraag referenties en laat het contract door een advocaat beoordelen.
Wat kunt u doen om uw woning te beschermen?
Voorkomen is altijd beter dan genezen. En het goede nieuws: de meeste maatregelen zijn simpel en betaalbaar.
Laat uw woning er bewoond uitzien. Tijdschakelaars op verlichting, goed onderhouden tuin, geen overvolle brievenbus. Dit is de meest effectieve preventie.
Zorg voor een lokaal contactpersoon. Iemand die regelmatig langskomt, post ophaalt en de woning controleert. Bij een kraak is snelheid alles — hoe eerder het wordt ontdekt, hoe sneller de ontruiming.
Investeer in beveiligingsmaatregelen. Een alarmsysteem met bewegingsmelders, camera’s en eventueel een anti-kraak slot. Sommige verzekeraars bieden speciale anti-okupa pakketten aan.
Houd uw eigendomspapieren actueel en bereikbaar. Bij een kraak moet u snel uw eigendomsbewijs (escritura) kunnen overleggen. Bewaar een digitale kopie op uw telefoon.
Informeer uw buren en de comunidad. In veel gevallen kan een VvE (comunidad de propietarios) namens alle bewoners aangifte doen. De precieze mogelijkheden hangen af van de statuten van uw urbanisatie. Goede buurrelaties zijn letterlijk waardevol.
Sluit nooit zelf de nutsvoorzieningen af. Onder de nieuwe regelgeving is er meer ruimte voor maatregelen rond water en elektriciteit, maar dit is juridisch complex. Eigenhandig afsluiten kan als intimidatie of eigenrichting worden uitgelegd. Doe dit uitsluitend op advies en onder begeleiding van een advocaat.
De cijfers: hoe groot is het probleem echt?
In 2024 werden in heel Spanje volgens cijfers van het Ministerio del Interior circa 16.426 aangiften van illegale bewoning geregistreerd — een stijging van 7,4% ten opzichte van 2023. De meeste gevallen concentreren zich in Catalonië, Andalusië en de Comunidad Valenciana.
Aan de Costa Blanca Zuid is het risico aanzienlijk lager dan in Barcelona of Madrid. De meeste kustgemeenten hebben actieve politie en korte lijnen met de rechtbank. Maar ‘lager risico’ is niet ‘geen risico’ — met name leegstaande woningen in rustige urbanisaties zijn kwetsbaar.
De beste bescherming tegen krakers is geen alarm of slot. Het is aanwezigheid. Iemand die regelmatig langskomt, de brievenbus leegt en de boel in de gaten houdt.
Wat Pulse Property voor u doet
Wij bieden geen juridisch advies — daarvoor verwijzen wij u naar een lokale advocaat of gestoría. Maar wat wij wél doen, is precies dat wat het verschil maakt in preventie:
Met onze beheerde verhuur is uw woning bewoond én onder controle: er woont een gescreende langhuurder of overwinteraar, en tussen huurders door inspecteren wij de woning met fotoverslag. Een bewoonde, beheerde woning ziet er niet leeg uit — precies wat krakers afschrikt.
Een langere of seizoenshuurder betekent dat er iemand woont, maand in maand uit. Tussen huurders door houden wij een oogje in het zeil. Een verhuurde woning is per definitie een beschermde woning.
Gerust zijn over uw woning?
Met onze beheerde verhuur woont er iemand in uw woning en houden wij een oogje in het zeil. Bekijk onze diensten of vraag een gratis Rendementscheck aan.
Dit artikel is informatief bedoeld en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde advocaat voor uw specifieke situatie. Stand van zaken: april 2026.