Vermietung & Recht
Langzeitvermietung ist weniger beängstigend, als Sie denken.
Nicht das Gesetz ist das Problem — ein schlechter Vertrag schon.
Vermietung & Recht · Juni 2026
Viele Eigentümer an der Costa Blanca trauen sich nicht, ihre Wohnung längerfristig zu vermieten. Die Ängste sind bekannt: „Bin ich mein Haus dann fünf Jahre los?“ oder „Was, wenn der Mieter nicht mehr auszieht?“ Verständlich — aber größtenteils auf halben Wahrheiten beruhend. Das spanische Mietrecht (LAU) ist ausgewogener als gedacht und gibt Ihnen mehr Instrumente, als Sie wahrscheinlich wissen.
Was das Gesetz wirklich zur Dauer sagt
Bei der Vermietung als Hauptwohnsitz (vivienda habitual) hat der Mieter Anspruch auf eine Mindestdauer — unabhängig davon, welche kürzere Laufzeit Sie vereinbaren. Danach gilt eine stillschweigende Verlängerung, sofern Sie nicht rechtzeitig kündigen.
| Situation | Mindestdauer des Mieters |
|---|---|
| Vermieter ist eine Privatperson | 5 Jahre |
| Vermieter ist ein Unternehmen (juristische Person) | 7 Jahre |
| Danach: stillschweigende Verlängerung | Bis zu 3 Jahre, jeweils um ein Jahr — sofern Sie nicht mind. 4 Monate vorher kündigen |
Das klingt nach einer langen Bindung. Und das könnte es sein — aber nur, wenn Sie diesen Vertragstyp wählen und die Auswege, die das Gesetz Ihnen gerade bietet, nicht nutzen.
Der 11-Monats-Mythos
Vielleicht haben Sie den Rat gehört: „Vermieten Sie einfach für 11 Monate, dann fällt es nicht unter das Mietrecht.“ Das stimmt nicht. Ein 11-Monats-Vertrag ist keine Zauberformel. Entscheidend ist nicht das Etikett auf dem Vertrag, sondern die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Wohnt der Mieter dort als Hauptwohnsitz, ist und bleibt es ein vivienda-habitual-Vertrag — mit dem vollen Fünf-Jahres-Schutz, auch wenn „11 Monate“ darüber steht. Ein Richter schaut auf die Realität, nicht auf die Laufzeit.
Erlaubt
Ein echter Saison- oder Zeitmietvertrag (temporada): Der Mieter nutzt die Wohnung nachweislich für einen vorübergehenden Zweck — Überwintern, einen Arbeitseinsatz, ein Studium. Dann ist ein Vertrag über einige Monate völlig in Ordnung.
Nicht erlaubt
Einen Hauptwohnsitz als „11-Monats-Vertrag“ tarnen. Er kann trotzdem als vivienda habitual eingestuft werden: Sie sind an die volle Laufzeit gebunden und stehen bei einem Streit schwächer da.
Der Unterschied liegt also nicht in der Dauer, sondern im echten Grund der Vermietung. Deshalb arbeiten wir mit dem richtigen Vertrag für die richtige Situation — einem echten Temporada-Vertrag, wo das passt, und einem korrekten Langzeitvertrag mit den richtigen Klauseln, wo er hingehört.
Drei Instrumente, die Eigentümer nicht kennen
1. Die Rücknahmeklausel für Eigenbedarf (Art. 9.3 LAU)
Sie dürfen Ihre Wohnung vor Ablauf der Laufzeit zurücknehmen, wenn Sie sie selbst benötigen oder für einen Verwandten ersten Grades oder Ihren Ex-Partner nach einer Scheidung. Voraussetzungen: Sie sind Privatperson, das erste Jahr ist verstrichen, und Sie melden es mindestens zwei Monate vorher. Wichtig: Seit März 2019 gilt dieses Recht nur, wenn die Möglichkeit ausdrücklich im Vertrag steht. Fehlt diese Klausel, sind Sie bis zum Ende der vollen Laufzeit gebunden. Wir nehmen sie in jeden Langzeitvertrag korrekt auf.
2. Der richtige Vertragstyp
Die 5/7-Jahres-Regel gilt nur für die Vermietung als Hauptwohnsitz. Wollen Sie diese Bindung gar nicht? Dann ist ein Saison- oder Überwinterungsvertrag (temporada) oft die bessere Wahl: ein Mieter für einige Monate, mit klarem Enddatum, ohne lange Verlängerungspflicht. Für viele Eigentümer ist das eigentlich, was sie suchen — und es ist unsere Spezialität.
3. Das Timing der Kündigung
Wollen Sie nach der Mindestlaufzeit nicht verlängern, müssen Sie es nur rechtzeitig melden (mindestens vier Monate vorher). Eine Kalendererinnerung verhindert, dass der Vertrag automatisch weiterläuft.
Die Beruhigung, die Sie suchen
Die strengeren Regeln aus dem Wohnungsgesetz von 2023 (Ley 12/2023) — wie die Pflichtverlängerung bei einem schutzbedürftigen Mieter — gelten hauptsächlich für Großvermieter (grandes tenedores, in der Regel ab zehn Wohnungen). Vermieten Sie eine oder einige wenige Wohnungen, fallen diese Pflichten außerhalb Ihrer Situation. Das Gesetz unterscheidet bewusst zwischen dem privaten Eigentümer und dem professionellen Großvermieter.
Die größte Sorge ist meist nicht das Gesetz, sondern der falsche Mieter. Genau dort liegt Ihr eigentlicher Schutz: Prüfung, Garantien und ein Vertrag, der stimmt.
Die echten Risiken — und wie Sie sie absichern
Gründliche Prüfung und Einkommensnachweis vorab. Die Zuverlässigkeit des Mieters bestimmt 90 % Ihrer Ruhe.
Eine Kaution (fianza), bei Bedarf um zusätzliche Garantien ergänzt. Bei längeren Verträgen dürfen Sie bis zu zwei Monate zusätzliche Garantie verlangen.
Ein Vertrag, der rechtlich stimmt. Keine vagen oder abgekürzten Konstruktionen, die Sie angreifbar machen, sondern ein korrekter Vertrag mit den richtigen Klauseln.
Was Pulse Property für Sie tut
Langzeitvermietung macht keine Angst. Ein schlecht aufgesetzter Vertrag schon. Wir kümmern uns um den richtigen Vertragstyp, die richtigen Klauseln und einen vorab geprüften Mieter — damit Sie Kontrolle und Rendite behalten, ohne schlaflose Nächte. Lokal, legal und mit der Verwaltung in Ordnung.
Welcher Vertragstyp passt zu Ihrer Situation?
Fordern Sie eine kostenlose, unverbindliche Rendite-Analyse an oder sehen Sie sich unsere Leistungen an. Wir denken mit Ihnen mit — und richten den Vertrag ein, der zu Ihnen passt.
Dieser Artikel ist informativ und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze ändern sich und regionale Regeln können abweichen; lassen Sie Ihren konkreten Vertrag stets von einem qualifizierten spanischen Anwalt prüfen. Stand: Juni 2026.