La mayoría de los propietarios de la Costa Blanca lo dan por hecho. Es justo al revés — y esa diferencia puede costarle años y miles de euros. Aquí le explicamos cómo funciona de verdad.
El malentendido más persistente del alquiler en España: que un contrato de 11 meses le deja automáticamente fuera de la fuerte protección del inquilino. Los juristas españoles lo llaman literalmente un bulo.
La ley no mira el número de meses, sino la finalidad de la estancia (la causa). ¿Vive su inquilino allí como residencia habitual? Entonces es jurídicamente un alquiler de vivienda habitual — aunque en el papel ponga “11 meses”. Un juez recalifica ese contrato sin más, con efecto retroactivo a la fecha de la firma.
En resumen: poner “11 meses” no le protege. La naturaleza de la estancia determina el tipo de contrato — no la duración.
Una causa temporal clara: invernada, un periodo de trabajo, estudios o adaptarse antes de un traslado definitivo. Libremente pactada, de 31 días hasta un máximo de 12 meses. Sin prórroga legal obligatoria. Eso sí, la causa debe ser real y constar en el contrato.
La vivienda cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Entonces se aplica prórroga obligatoria de hasta 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica), independientemente de lo que ponga el papel. Fuerte protección del inquilino — y por tanto un perfil de riesgo muy distinto para usted.
Para evitar construcciones fraudulentas, los contratos temporales tienen ahora requisitos explícitos. Tres cosas que debe saber:
Franja de duración de 31 días a 12 meses. Por debajo de 31 días es alquiler turístico (requiere licencia); por encima de 12 meses ya está fuera del terreno de la temporada.
La causa temporal debe constar en el contrato — y debe ser real y acreditable.
La carga de la prueba recae en usted, el arrendador. Si falta la causa, el contrato pasa igualmente a ser vivienda habitual — con efecto retroactivo y toda la protección que conlleva.
¿Y la zona gris? Las estancias de menos de 31 días no entran en la temporada, pero tampoco encajan siempre en el régimen turístico — sobre todo entre unos 11 y 30 días la frontera es discutida según la región. Mantenemos esa zona limpia a propósito: elegimos la modalidad que se sostiene jurídicamente (a menudo 31+ días) y documentamos su fundamento.
Las agencias que hacen volumen con “larga estancia, 11 meses” no lo cuentan. Pero si su contrato resulta ser del tipo equivocado, se topa con cosas que no había previsto:
Un inquilino al que no puede sacar de la vivienda durante 5 a 7 años.
Una fianza que, según las normas, debería haberse depositado en el organismo de vivienda autonómico.
Impuestos sin presentar: como no residente, debe declarar sus ingresos por alquiler mediante el Modelo 210 (IRNR).
Un contrato que se recalifica en un litigio — y entonces se aplican las reglas del inquilino, no las suyas.
Esto no es un motivo para no alquilar. Es un motivo para hacerlo bien.
Le decimos de antemano qué tipo de contrato encaja con su situación — y lo configuramos para que se sostenga.
¿Quiere mantener la flexibilidad? Entonces una temporada correctamente documentada (6–11 meses) con causa real — sin un inquilino que se quede años.
¿Quiere un inquilino estable de larga duración? Entonces vivienda habitual, pero con selección, depósito de fianza, seguro y un contrato sólido, para que usted esté protegido.
Siempre: presencia local y responsable, y su IRNR/Modelo 210 en regla. Sin construcciones transfronterizas que le dejen el riesgo a usted.
Envíenos su situación o contrato actual. Revisamos si el tipo de contrato encaja con su caso, si la fianza y los impuestos están bien, y dónde está el riesgo. Claro y sin compromiso.
Esta revisión es una valoración práctica y de gestión, no asesoramiento jurídico. Para un dictamen jurídico vinculante colaboramos con un abogado asociado.
Puede, pero no le protege automáticamente. Si el inquilino vive allí como residencia habitual, jurídicamente es una vivienda habitual con prórroga de hasta 5 (o 7) años, sea cual sea la duración sobre el papel. La temporalidad debe derivarse de una causa real y documentada.
No. Una estancia de invierno de, por ejemplo, 1 a 6 meses se rige por la LAU como contrato de temporada, no por el régimen turístico (VT). No necesita licencia turística, siempre que el contrato sea correcto.
Si falta la causa temporal o no es acreditable, el contrato puede considerarse vivienda habitual, con efecto retroactivo. Por eso documentamos siempre la causa correctamente y elegimos de antemano el tipo adecuado.
En un alquiler de vivienda, la fianza legal debe depositarse en el organismo de vivienda autonómico. Muchos propietarios particulares se lo saltan sin saberlo. Nosotros lo gestionamos.
Depende de su tipo de contrato, de la fianza y de su declaración fiscal. Solicite nuestra revisión de alquiler gratuita y verá exactamente cómo está, sin compromiso.