Die meisten Vermieter an der Costa Blanca gehen davon aus. Das Gegenteil ist der Fall — und dieser Unterschied kann Sie Jahre und Tausende Euro kosten. Hier lesen Sie, wie es wirklich ist.
Das hartnäckigste Missverständnis bei der Vermietung in Spanien: dass ein 11-Monats-Vertrag Sie automatisch außerhalb des starken Mieterschutzes hält. Spanische Juristen nennen das wörtlich einen bulo — ein Ammenmärchen.
Das Gesetz schaut nicht auf die Anzahl der Monate, sondern auf den Zweck des Aufenthalts (die causa). Wohnt Ihr Mieter dort als fester Hauptwohnsitz? Dann ist es rechtlich eine gewöhnliche Wohnraummiete (vivienda habitual) — auch wenn auf dem Papier „11 Monate“ steht. Ein Gericht stuft einen solchen Vertrag einfach um, rückwirkend bis zur Unterschrift.
Kurz gesagt: „11 Monate“ hinzuschreiben schützt Sie nicht. Die Art des Aufenthalts bestimmt den Vertragstyp — nicht die Dauer.
Ein klarer befristeter Grund: Überwintern, eine Arbeitsphase, Studium oder Ankommen vor einem endgültigen Umzug. Frei vereinbar, 31 Tage bis maximal 12 Monate. Keine gesetzliche Verlängerungspflicht. Der Grund muss aber echt sein und im Vertrag stehen.
Die Wohnung deckt den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters. Dann gilt Verlängerungspflicht bis zu 5 Jahren (7 Jahre, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist), unabhängig davon, was auf dem Papier steht. Starker Mieterschutz — und damit ein ganz anderes Risikoprofil für Sie.
Um Scheinkonstruktionen zu verhindern, gelten für befristete Verträge jetzt ausdrückliche Anforderungen. Drei Dinge, die Sie wissen müssen:
Ein Dauerband von 31 Tagen bis 12 Monaten. Unter 31 Tagen ist es touristische Vermietung (Lizenz nötig); über 12 Monate sind Sie jenseits des temporada-Bereichs.
Der befristete Grund muss im Vertrag stehen — und muss echt und nachweisbar sein.
Die Beweislast liegt bei Ihnen, dem Vermieter. Fehlt der Grund, wird der Vertrag trotzdem zur vivienda habitual — rückwirkend, mit dem gesamten Schutz, der dazugehört.
Und die Grauzone? Aufenthalte unter 31 Tagen fallen nicht unter die temporada, passen aber auch nicht immer sauber ins touristische Regime — vor allem zwischen etwa 11 und 30 Tagen ist die Grenze je nach Region umstritten. Wir halten diese Zone bewusst sauber: Wir wählen die Form, die rechtlich hält (oft 31+ Tage), und dokumentieren die Grundlage.
Agenturen, die Volumen mit „long-term, 11 Monate“ machen, schweigen darüber. Aber wenn sich Ihr Vertrag als der falsche Typ herausstellt, stoßen Sie auf Dinge, die Sie nicht kommen sahen:
Einen Mieter, den Sie 5 bis 7 Jahre nicht aus der Wohnung bekommen.
Eine Kaution (fianza), die laut Vorschrift bei der regionalen Wohnungsbehörde hätte hinterlegt werden müssen.
Nicht eingereichte Steuer: als Nichtansässiger müssen Sie Ihre Mieteinnahmen über das Modelo 210 (IRNR) erklären.
Einen Vertrag, der bei einem Streit umgestuft wird — und dann gelten die Mieterregeln, nicht Ihre.
Das ist kein Grund, nicht zu vermieten. Es ist ein Grund, es richtig zu tun.
Wir sagen Ihnen vorab, welcher Vertragstyp zu Ihrer Situation passt — und richten ihn so ein, dass er hält.
Wollen Sie flexibel bleiben? Dann eine korrekt dokumentierte temporada (6–11 Monate) mit echter causa — kein Mieter, der jahrelang bleibt.
Wollen Sie einen stabilen Dauermieter? Dann vivienda habitual, aber mit Prüfung, Kautionshinterlegung, Versicherung und einem wasserdichten Vertrag, damit Sie geschützt sind.
Immer: lokal und haftbar präsent, und Ihr IRNR/Modelo 210 ordentlich geregelt. Keine grenzüberschreitende Konstruktion, bei der das Risiko bei Ihnen bleibt.
Schicken Sie uns Ihre aktuelle Situation oder Ihren Vertrag. Wir prüfen, ob der Vertragstyp zu Ihrer Situation passt, ob Kaution und Steuer richtig stehen und wo das Risiko liegt. Klar und unverbindlich.
Dieser Check ist eine praktische und verwaltungsbezogene Einschätzung, keine Rechtsberatung. Für ein verbindliches Rechtsgutachten arbeiten wir mit einem assoziierten abogado zusammen.
Dürfen schon, aber er schützt Sie nicht automatisch. Wohnt der Mieter dort als Hauptwohnsitz, ist es rechtlich eine vivienda habitual mit Verlängerung bis zu 5 (oder 7) Jahren, unabhängig von der Laufzeit auf dem Papier. Befristung muss aus einem echten, dokumentierten Grund hervorgehen.
Nein. Ein Winteraufenthalt von etwa 1 bis 6 Monaten fällt als temporada-Vertrag unter die LAU, nicht unter das touristische VT-Regime. Sie brauchen dafür keine Touristenlizenz, sofern der Vertrag stimmt.
Fehlt der befristete Grund oder ist er nicht nachweisbar, kann der Vertrag rückwirkend als vivienda habitual gewertet werden. Deshalb dokumentieren wir die causa immer korrekt und wählen vorab den richtigen Typ.
Bei einer Wohnraummiete ist die gesetzliche Kaution (fianza) bei der regionalen Wohnungsbehörde zu hinterlegen. Viele private Vermieter überspringen das, ohne es zu wissen. Wir kümmern uns darum.
Vielleicht, vielleicht nicht — das hängt von Ihrem Vertragstyp, der Kaution und Ihrer Steuererklärung ab. Fordern Sie unseren kostenlosen Vermietungs-Check an, dann sehen Sie genau, wo Sie stehen, unverbindlich.