De meeste verhuurders aan de Costa Blanca denken van wel. Het tegendeel is waar — en dat verschil kan u jaren en duizenden euro’s kosten. Hier leest u hoe het werkelijk zit.
Het hardnekkigste misverstand in de Spaanse verhuur: dat een contract van 11 maanden u automatisch buiten de zware huurbescherming houdt. Spaanse juristen noemen dit letterlijk een bulo — een broodjeaapverhaal.
De wet kijkt niet naar het aantal maanden, maar naar de reden van het verblijf (de causa). Woont uw huurder er als vast hoofdverblijf? Dan is het juridisch een gewone woninghuur (vivienda habitual) — ook al staat er “11 maanden” op papier. Een rechter kwalificeert zo’n contract gewoon om, met terugwerkende kracht tot de handtekening.
Kort gezegd: “11 maanden” opschrijven beschermt u niet. De aard van het verblijf bepaalt het contracttype — niet de duur.
Een aanwijsbare tijdelijke reden: overwinteren, een werkperiode, studie, of wennen vóór een definitieve stap. Vrij overeen te komen, 31 dagen tot maximaal 12 maanden. Géén wettelijke verlengingsplicht. De reden moet wel echt zijn én in het contract staan.
De woning dekt de permanente woonbehoefte van de huurder. Dan geldt verplichte verlenging tot 5 jaar (7 jaar als de verhuurder een vennootschap is), ongeacht wat er op papier staat. Sterke huurdersbescherming — en dus een heel ander risicoprofiel voor u.
Om schijnconstructies tegen te gaan, gelden voor tijdelijke contracten nu expliciete eisen. Drie dingen die u moet weten:
Duur: 31 dagen tot 12 maanden. Onder de 31 dagen is het toeristische verhuur (licentie nodig); boven de 12 maanden ben je het temporada-terrein voorbij.
De tijdelijke reden moet in het contract staan — en moet echt en aantoonbaar zijn.
De bewijslast ligt bij u, de verhuurder. Ontbreekt de reden, dan wordt het contract alsnog vivienda habitual — met terugwerkende kracht en alle bescherming van dien.
En het grijze gebied? Verblijven onder de 31 dagen vallen niet onder temporada, maar passen ook niet altijd netjes in het toeristische regime — zeker tussen circa 11 en 30 dagen is de grens regionaal omstreden. Wij houden dit gebied bewust schoon: we kiezen de vorm die juridisch standhoudt (vaak 31+ dagen) en leggen de onderbouwing vast.
Bureaus die volume draaien op “long-term, 11 maanden” laten het stil. Maar als uw contract het verkeerde type blijkt, loopt u tegen zaken aan die u niet had zien aankomen:
Een huurder die u 5 tot 7 jaar niet uit de woning krijgt.
Een borg (fianza) die volgens de regels bij het regionale woningorgaan gedeponeerd had moeten zijn.
Niet-ingediende belasting: als niet-resident hoort u uw huurinkomsten op te geven via Modelo 210 (IRNR).
Een contract dat bij een geschil wordt herkwalificeerd — en dan gelden de huurdersregels, niet de uwe.
Dit is geen reden om niet te verhuren. Het is een reden om het goed te doen.
Wij vertellen u vooraf welk contracttype bij uw situatie past — en regelen het zo dat het standhoudt.
Wilt u flexibel blijven? Dan een correct gedocumenteerde temporada (6–11 maanden) met echte causa — geen huurder die jaren blijft plakken.
Wilt u een stabiele vaste huurder? Dan vivienda habitual, maar mét screening, fianza-depot, verzekering en een waterdicht contract, zodat ú beschermd bent.
Altijd: lokaal en aansprakelijk aanwezig, en uw IRNR/Modelo 210 netjes geregeld. Geen constructie over de grens waarbij u het risico draagt.
Stuur ons uw huidige opzet of contract. Wij kijken of het contracttype bij uw situatie past, of de borg en belasting goed staan, en waar het risico zit. Helder, en zonder verplichtingen.
Deze check is een praktijk- en beheerbeoordeling, geen juridisch advies. Voor een bindend juridisch oordeel werken wij samen met een aangesloten abogado.
Mag, maar het beschermt u niet automatisch. Woont de huurder er als hoofdverblijf, dan is het juridisch vivienda habitual met verlenging tot 5 (of 7) jaar — ongeacht de looptijd op papier. Tijdelijkheid moet uit een echte, vastgelegde reden blijken.
Nee. Een winterverblijf van bijvoorbeeld 1 tot 6 maanden valt onder de LAU als temporada-contract, niet onder het toeristische VT-regime. U heeft er dus geen toeristische licentie voor nodig — mits het contract klopt.
Als de tijdelijke reden ontbreekt of niet aantoonbaar is, kan het contract als vivienda habitual worden aangemerkt — met terugwerkende kracht. Daarom leggen wij de causa altijd correct vast en kiezen we vooraf het juiste type.
Bij een woninghuur hoort de wettelijke fianza bij het regionale woningorgaan te worden gedeponeerd. Veel particuliere verhuurders slaan dit over zonder het te weten. Wij regelen het mee.
Misschien, misschien niet — dat hangt af van uw contracttype, de borg en uw belastingaangifte. Vraag onze gratis verhuur-check aan; dan ziet u precies waar u staat, zonder verplichtingen.