Veelgestelde vragen

Dat hangt af van de verhuurvorm, en u betaalt altijd op basis van no-cure-no-pay — geen huurder, geen kosten. Bij lange termijn werken wij met een eenmalige plaatsingsvergoeding plus een maandelijkse beheercommissie op de binnenkomende huur. Bij overwinteren / seizoen (temporada) werken wij met een lagere plaatsingsvergoeding plus een maandelijkse beheercommissie over de binnenkomende huur. In beide gevallen is het beheer maandelijks opzegbaar en stemmen wij de prijs af op welke taken u aan ons overlaat. Inbegrepen: werving en screening van huurders, het opstellen van het LAU-contract, sleuteloverdracht en inhuizing, kwaliteitscontrole, inspecties, incassobeheer en uw maandelijkse afrekening (schoonmaak en klein onderhoud worden apart doorbelast). Wat het precies voor uw woning betekent, rekenen wij vrijblijvend voor u uit.

Ja. Wilt u bepaalde dingen zelf doen — bijvoorbeeld zelf de huurder goedkeuren of een eigen schoonmaker inzetten? Dan passen wij het beheer daarop aan. U betaalt alleen voor wat wij daadwerkelijk doen — niet meer, niet minder.

In de meeste gevallen: ja. Langere en seizoensverhuur levert stabiele maandinkomsten met lage leegstand, lage slijtage en een betrouwbare huurder in plaats van wisselende vakantiegasten. Tel daar de juiste huurprijs, professionele foto’s en zichtbaarheid op de juiste kanalen bij op, plus bescherming tegen okupas door een bewoonde, beheerde woning. Na aftrek van onze commissie houdt u netto meer over — zonder er zelf werk aan te hebben.

Ons beheer is maandelijks opzegbaar — geen lange contracten, wij verdienen uw vertrouwen elke maand opnieuw. Twee dingen zijn wél bindend, en dat hoort ook zo: zodra wij een huurder voor u plaatsen is de plaatsingsvergoeding verschuldigd, ook als u het beheer daarna stopzet; en een LAU-huurcontract bindt ú als eigenaar aan de huurder voor de afgesproken termijn — dat contract loopt door, ook als u het beheer bij ons opzegt. Stopt u, dan dragen wij alles netjes aan u over.

Met ‘21% IVA’ bedoelen we de btw op onze dienstverlening — de plaatsingsvergoeding en de maandelijkse beheercommissie. Die bedragen zijn exclusief 21% IVA, tenzij anders vermeld. De beheercommissie berekenen wij over de binnenkomende huur; het exacte percentage hangt af van uw situatie.

Op de huurprijs zelf die een huurder voor de woning betaalt rekenen wij géén btw bij — woonruimteverhuur via de LAU is geen btw-plichtige dienst. Een gepubliceerde huurprijs is dus de prijs die de huurder betaalt.

Nee. Wij werken uitsluitend met de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), niet met toeristische verhuur. Binnen de LAU onderscheiden wij drie vormen:

Overwinteren / winterseizoen — tijdelijke verhuur van enkele maanden, met een duidelijke tijdelijke reden in het contract (temporada).

Seizoens- / temporada-verhuur — tijdelijk wonen voor bijvoorbeeld werk of studie, doorgaans tot maximaal twaalf maanden (temporada).

Lange termijn — gewone woninghuur vanaf twaalf maanden, als hoofdverblijf van de huurder (vivienda habitual).

Voor al deze vormen is géén toeristische licentie nodig, mits de juiste contractvorm wordt gebruikt. Heel korte verblijven van een paar dagen zijn vrijwel altijd toeristisch — die vorm doen wij bewust niet. Daartussenin (ongeveer twee tot vier weken) ligt een grijs gebied: dan telt niet alleen het aantal nachten, maar vooral het doel van het verblijf (vakantie versus tijdelijk wonen of werken). Laat uw specifieke situatie altijd toetsen door een gestoría of juridisch adviseur.

Op de kanalen waar lange termijn verhuur- en overwinter-zoekers daadwerkelijk zoeken: idealista, Fotocasa en PropertyHost, gerichte Facebook-groepen voor overwinteraars, onze eigen huurzoekerslijst en onze etalage op pulseproperty.es. Eén keer aanleveren, wij zorgen voor de dekking en de juiste huurder.

Wij screenen elke huurder op identiteit, solvabiliteit en referenties voordat er getekend wordt — juist bij langere verhuur is de juiste huurder cruciaal. Wij controleren inkomen/betaalbaarheid, vragen referenties op en leggen alles vast in een correct LAU-contract. Bij twijfel tekenen wij niet.

Ja. Wij stellen het juiste LAU-contract op (lange termijn verhuur of temporada/seizoen), regelen de wettelijke huurborg (fianza) en ondersteunen u met uw IRNR-aangifte (Modelo 210) als niet-residente eigenaar. Voor langere en seizoensverhuur gelden de toeristische verplichtingen (VT-licentie, SES.Hospedajes) juist niet — dat is precies het voordeel. Wij adviseren altijd uw situatie te laten toetsen door een gestoría.

Het risico is het grootst bij een lege, onbeheerde woning. Bij ons is uw woning juist bewoond én onder controle: een gescreende huurder woont er, en tussen huurders door inspecteren wij met fotoverslag. Een bewoonde, beheerde woning oogt niet leeg — precies wat krakers afschrikt. We leggen bewoning en staat vast, zodat u sterk staat als het er toch op aankomt.

De vaste eigenaarslasten blijven voor u: IBI (onroerendezaakbelasting), gemeenschapskosten (comunidad) en de opstalverzekering. Nutsvoorzieningen (water, elektra, internet) liggen — afhankelijk van het contracttype — bij de huurder of worden inclusief afgerekend; dat leggen we vooraf helder vast. In uw maandafrekening ziet u precies wat er is verrekend.

Niet automatisch. Of verhuur ‘tijdelijk’ is, hangt niet af van het aantal maanden maar van de reden van het verblijf. Maakt de huurder er z’n hoofdverblijf van, dan valt het onder vivienda habitual — ook bij 11 maanden. Wij kiezen vooraf het juiste contracttype en leggen de reden correct vast, zodat het standhoudt. Lees: is een contract van 11 maanden écht tijdelijk?

Doordat we vooraf streng screenen, is dat zeldzaam. Gebeurt het toch, dan zijn wij uw lokale aanspreekpunt: we bemiddelen, documenteren alles en schakelen waar nodig onze aangesloten abogado in voor de juridische route. Bij langere verhuur kunt u zich bovendien indekken met een wanbetalingsverzekering via onze partner ARAG.

Gemiddeld twee weken. Week 1: woninginspectie, foto-advies, listing-teksten en pricing setup. Week 2: listings live op alle platformen. Eerste boekingen komen vaak al binnen enkele dagen.

Wij zijn 24/7 bereikbaar. Bij noodgevallen zijn wij ter plaatse en schakelen indien nodig een vakman in. U wordt altijd geïnformeerd. Bij grotere reparaties vragen wij eerst uw toestemming.

U ontvangt maandelijks een helder prestatie-overzicht: bezettingsgraad, omzet, kosten en netto opbrengst. Transparantie is bij ons geen extra — het is standaard.

Dat hangt af van seizoen, prijs en locatie. Voor overwinteren is de vraag het hoogst in het najaar; lange termijn verhuur loopt het hele jaar door. Wij plaatsen uw woning meteen op de juiste kanalen en screenen elke kandidaat — liever een week langer zoeken dan een verkeerde huurder.

Ja. U geeft door welke periodes u zelf wilt verblijven, dan houden wij die vrij. Veel eigenaren gebruiken hun woning in de zomer en verhuren in het winterseizoen aan overwinteraars.

Wij zijn lokaal aanwezig aan de zuidelijke Costa Blanca — ter plaatse, Spaans geregistreerd, geen callcenter en geen wisselende medewerkers. U spreekt altijd met hetzelfde team. Wij spreken Nederlands, Engels, Spaans en Duits.

Wij werken langs de zuidelijke Costa Blanca en de Mar Menor — van Guardamar del Segura in het noorden tot Los Alcázares aan de Mar Menor in het zuiden. Het zwaartepunt ligt in en rond Orihuela Costa en Villamartín, waar de meeste van onze woningen staan.

Onder meer: Guardamar del Segura, La Marina, La Mata, Torrevieja, Los Montesinos, Rojales, Ciudad Quesada, Benijófar, Algorfa, San Miguel de Salinas, Orihuela Costa, Punta Prima, Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín, Las Ramblas, Las Colinas Golf, Mil Palmeras, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada, Lo Pagán, San Pedro del Pinatar, Santiago de la Ribera en Los Alcázares.

Twijfelt u of uw woning binnen ons gebied valt? Neem gerust contact op — ligt uw urbanisatie er net buiten, dan denken we graag met u mee.

Ja. Pulse Property beschikt over een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidad civil) in Spanje. Dit betekent dat uw woning beschermd is tijdens al onze werkzaamheden — van sleutelbeheer en inspecties tot huurdersontvangst en property care. Mocht er onverhoopt iets misgaan, dan bent u gedekt. Uw woning verdient niet alleen beheer — maar ook bescherming.