Alquiler y Normativa
La doble comisión en el alquiler: qué es legal — y qué no.
No es cuestión de sospechar de todos, sino de entender el sistema: quién paga, por qué, y para quién trabaja entonces su intermediario.
Alquiler y Normativa · 13 de julio de 2026
En la Costa Blanca es de lo más normal: la agencia cobra su comisión al propietario y, además, “honorarios”, “gastos de gestión” o “tramitación” al inquilino. ¿Es legal? La respuesta corta: depende del tipo de contrato — y en esa distinción se esconde un modelo que, en nuestra opinión, ha crecido torcido en la costa. Este artículo no señala a nadie: explica el sistema, la ley y las señales que le protegen, sea usted propietario o inquilino.
La regla desde la Ley de Vivienda: en vivienda habitual paga el propietario
Desde el 26 de mayo de 2023 el artículo 20.1 de la LAU es tajante: en el alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador — sea particular o empresa (para las empresas ya regía desde 2019). Cobrar esos importes al inquilino es ilegal bajo cualquier etiqueta: la Dirección General de Consumo considera práctica abusiva también los cobros disfrazados de “estudio de solvencia”, “apertura de expediente” o “servicios de tramitación” obligatorios.
Y se sanciona de verdad. En abril de 2026, Consumo confirmó una multa de 3,6 millones de euros a una gran intermediaria nacional del alquiler, entre otras cosas por cobros obligatorios al inquilino que encubrían honorarios. Las cláusulas son nulas y lo pagado se puede reclamar.
Entonces, ¿por qué en la costa se sigue cobrando a las dos partes?
Porque la prohibición vive en el Título II de la LAU — el del alquiler de vivienda habitual. El alquiler de temporada es “uso distinto de vivienda” (art. 3.2) y se rige por lo que pacten las partes: ahí, cobrar honorarios al inquilino sigue siendo legal. En una costa donde media oferta es invernada y estancia media, ese espacio es real y legítimo. El problema empieza cuando el contrato se llama “temporada” solo para poder cobrar a ambos lados — o para esquivar la protección del inquilino.
Los jueces no miran la etiqueta sino la realidad: contratos cortos encadenados, sin motivo temporal expresado, con el inquilino empadronado y haciendo vida permanente — eso se recalifica como vivienda habitual, y entonces los honorarios cobrados al inquilino resultan indebidos y reclamables. La Audiencia Provincial de Albacete lo volvió a confirmar en 2025.
Legal
Temporada auténtica (motivo temporal real y expresado: invernada, trabajo, estudios): honorarios al inquilino permitidos, siempre pactados con transparencia y por escrito. Fianza legal: dos mensualidades.
Ilegal
Vivienda habitual: cualquier cobro al inquilino por gestión, formalización, “expediente” o “servicios” obligatorios — bajo cualquier nombre. Nulo, sancionable y reclamable desde el 26-05-2023.
La pregunta incómoda: ¿para quién trabaja su intermediario?
Cobrar a las dos partes no está prohibido por ley en la temporada — pero crea un conflicto de intereses evidente: quien cobra de ambos lados gana cuando se firma rápido, no necesariamente cuando se firma bien. Los tribunales llevan años poniendo límites: solo debe honorarios quien realmente hizo el encargo, y las cláusulas poco transparentes se anulan. Para el propietario, el riesgo práctico es sutil: una selección de inquilino menos rigurosa, una fianza mal gestionada, un contrato de plantilla — porque el incentivo es cerrar, no proteger.
La pregunta no es si su intermediario cobra comisión. Es para quién trabaja cuando algo se tuerce.
Cómo reconocer a un intermediario fiable en la Costa Blanca
- Inscrito en el registro de agentes de la Comunitat Valenciana — obligatorio desde octubre de 2022 (formación acreditada; algunos requisitos financieros fueron anulados por el TSJ en 2024, el registro sigue vigente). Pida el número.
- Transparencia por escrito antes de empezar: quién paga qué, cuánto y por qué concepto. Si los honorarios del inquilino aparecen “de repente” al firmar, mala señal.
- La fianza se deposita de verdad: en la Comunitat Valenciana el arrendador debe depositarla en la Generalitat en 15 días hábiles (multa de hasta 3.000 € si no). Un gestor serio le enseña el justificante. Ojo: en la Región de Murcia (Mar Menor) ya no existe depósito autonómico — allí este control no aplica.
- La temporada lleva su motivo en el contrato: si es “temporada”, el porqué temporal consta y es demostrable. Sin motivo, asuma que un juez puede leerlo como vivienda habitual.
- Nunca dinero antes de ver la vivienda: señales o reservas antes de una visita son la táctica clásica del fraude, no de una agencia seria.
- Contrato y factura de cada pago, y ningún “servicio adicional” obligatorio como condición para alquilar.
¿Quiere afinar más? En nuestra guía 10 preguntas antes de elegir un gestor de alquiler encontrará el cuestionario completo.
Cómo lo hacemos en Pulse Property
Nuestro modelo es deliberadamente simple: quien nos encarga el trabajo es quien nos paga — el propietario, con condiciones acordadas por escrito antes de empezar. Trabajamos con el contrato adecuado para cada situación (larga estancia o temporada con motivo real documentado), fianza depositada donde corresponde e inquilinos verificados antes de firmar. No porque lo demás sea siempre ilegal — sino porque creemos que un intermediario solo puede proteger de verdad a una de las partes, y nosotros elegimos la suya.
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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa cambia y cada caso es distinto; consulte su situación concreta con un abogado cualificado. Situación a: 13 de julio de 2026.