De dubbele commissie: wat is legaal — en wat niet

Verhuur & Regelgeving

De dubbele commissie: wat is legaal — en wat niet.

Het gaat niet om wantrouwen jegens iedereen, maar om het systeem snappen: wie betaalt, waarom — en voor wie werkt uw bemiddelaar dan eigenlijk?

Verhuur & Regelgeving · 13 juli 2026

Aan de Costa Blanca is het de normaalste zaak van de wereld: het kantoor rekent commissie aan de eigenaar en dáárnaast “honorarios”, “gastos de gestión” of “tramitación” aan de huurder. Mag dat? Het korte antwoord: het hangt van het contracttype af — en precies in dat onderscheid schuilt een model dat naar ons idee scheef is gegroeid aan de kust. Dit artikel wijst niemand aan: het legt het systeem uit, de wet, en de signalen die u beschermen — of u nu eigenaar bent of huurder.

De regel sinds de Ley de Vivienda: bij woonhuur betaalt de verhuurder

Sinds 26 mei 2023 is artikel 20.1 van de LAU glashelder: bij verhuur als hoofdverblijf komen de bemiddelings- en contractkosten voor rekening van de verhuurder — particulier of bedrijf (voor bedrijven gold het al sinds 2019). Die kosten tóch bij de huurder neerleggen is illegaal onder élk etiket: de Spaanse consumentenautoriteit merkt ook verkapte varianten aan als oneerlijke praktijk — “solvabiliteitsonderzoek”, “dossierkosten” of verplichte “servicepakketten”.

Waarom u aan de kust dan tóch overal dubbele fees ziet

Omdat het verbod in Título II van de LAU staat — het deel over reguliere woonhuur. Temporada-verhuur is “uso distinto de vivienda” (art. 3.2) en wordt geregeerd door wat partijen afspreken: dáár is huurderskosten rekenen nog steeds legaal. Aan een kust waar het halve aanbod overwintering en middellang verblijf is, is die ruimte reëel en legitiem. Het gaat pas wringen wanneer een contract alléén “temporada” heet om aan twee kanten te kunnen incasseren — of om de huurbescherming te omzeilen.

Rechters kijken niet naar het etiket maar naar de werkelijkheid: geschakelde korte contracten, geen benoemd tijdelijk motief, een huurder die ingeschreven staat en er gewoon wóónt — dat wordt geherkwalificeerd tot woonhuur, en dan blijken de aan de huurder gerekende kosten onverschuldigd en terugvorderbaar. Het hof van Albacete bevestigde dat in 2025 nog eens.

De ongemakkelijke vraag: voor wie werkt uw bemiddelaar?

Aan twee kanten verdienen is bij temporada niet wettelijk verboden — maar het schept een evident belangenconflict: wie van beide kanten int, verdient aan snel tekenen, niet per se aan góéd tekenen. De rechtspraak trekt al jaren grenzen: alleen wie werkelijk opdracht gaf is honorarium verschuldigd, en ondoorzichtige clausules sneuvelen. Voor de eigenaar is het praktische risico subtiel: minder strenge huurdersselectie, een slordig geregelde fianza, een sjablooncontract — want de prikkel is sluiten, niet beschermen.

Zo herkent u een betrouwbare bemiddelaar aan de Costa Blanca

• Ingeschreven in het agentenregister van de Comunitat Valenciana — verplicht sinds oktober 2022 (aantoonbare opleiding; een deel van de financiële eisen is in 2024 door de rechter geschrapt, het register zelf staat). Vraag naar het nummer.
• Transparantie op schrift vóórdat er iets gebeurt: wie betaalt wat, hoeveel en waarvoor. Duiken huurderskosten pas “ineens” bij de ondertekening op, dan is dat een slecht teken.
• De fianza wordt écht gedeponeerd: in de Comunitat Valenciana moet de verhuurder de borg binnen 15 werkdagen bij de Generalitat storten (boete tot 3.000 € bij verzuim). Een serieuze beheerder laat het bewijs zien. Let op: in de regio Murcia (Mar Menor) bestaat geen regionaal depot meer — daar geldt dit controlepunt niet.
• Temporada heeft zijn motief in het contract staan: heet het “temporada”, dan staat het tijdelijke waarom erin en is het aantoonbaar. Zonder motief moet u ervan uitgaan dat een rechter er woonhuur in kan lezen.
• Nooit geld vóór een bezichtiging: een “reservering” of aanbetaling voordat u de woning heeft gezien is de klassieke fraudetactiek, niet de werkwijze van een serieus kantoor.
• Contract en factuur bij elke betaling, en geen verplichte “extra diensten” als voorwaarde om te mogen huren.

Nog scherper selecteren? In onze gids 10 vragen voordat u een verhuurbeheerder kiest vindt u de complete vragenlijst.

Hoe wij het doen bij Pulse Property

Ons model is bewust eenvoudig: wie ons de opdracht geeft, is wie ons betaalt — de eigenaar, met afspraken die vooraf op schrift staan. We werken met het juiste contract voor elke situatie (lange termijn of temporada met een echt, gedocumenteerd motief), een fianza die wordt gedeponeerd waar dat hoort en huurders die vóór de handtekening zijn gescreend. Niet omdat al het andere per definitie illegaal is — maar omdat een bemiddelaar naar onze overtuiging maar één partij écht kan beschermen, en wij kiezen de uwe.